熊本市南区馬渡

 エイルマンション平成ブラッサムアヴェニュー

 

154万円/戸

 

階数　　　4階

戸数　　　50戸

新築竣工　2004年

築年　　　10年

工期　　　4ヶ月

竣工　　　2015年1月

 

 【管理ポイント】

①　駐車車両の移動を最小限とする足場工法

②　建物のアクセントとした石調塗装の美観回復と耐候性型塗料の選定

③　正面玄関のバリアフリー化

 

 

 

 

 

 

 

 

 

熊本市南区出仲間

VIVRE田迎

 

96万円/戸

 

階数　　　7階

戸数　　　29戸

新築竣工　1989年

築年　　　24年

工期　　　3.5ヶ月

竣工　　　2014年12月

 

【管理ポイント】

①足場の組み方を、居住者様の仮駐車場への移動はしないで、かつ建物に負担を欠けない方法を検討・採用しました。

②2回目の改修工事だった為、通常の修繕に加えてLED照明取替・玄関ドア取替・各所鉄扉をアルミ扉に取替等の

グレードアップになる改修工事を多く取り入れました。

 

 

 

 

 

 

 

 

熊本市南区田迎

 エバーライフ平成東

 

75万円/戸

 

階数　　　9階

戸数　　　77戸

新築竣工　2004年

築年　　　10年

工期　　　5ヶ月

竣工　　　2014年10月

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

熊本市中央区水前寺公園

シティマンション水前寺公園（大規模2回目）

 

73万円/戸

 

階数　　　11階

戸数　　　26戸

新築竣工　1988年

築年　　　24年

工期　　　3ヶ月

竣工　　　2014年7月

 

【管理ポイント】

①初回もボッセルコートの上にトップコート塗りをして施工しており。今回も同様の工事を行う為、旧塗膜（新築時の塗膜ボッセルコート）の浮き・ひび割れが無いかの調査をし、下地補修・塗装を行った、

②バルコニーのアルミ手摺の根回りが爆裂（腐食）を起こしており、この部分はマンションで特に発生の高い落下事故の部位になるので、手摺根廻りに防水処理（注入施工）を行い未然に事故を防げるように力を入れて施工を行った。

③雨風が強い時に玄関を開けられたら、室内が濡れていたので、工事予算が無かったが防雨スクリーンの増設等を行った。

熊本市中央区新町

 シティライフ新町Ⅱ

 

75万円/戸

 

階数　　　14階

戸数　　　49戸

新築竣工　2002年

築年　　　11年

工期　　　4ヶ月

竣工　　　2014年3月

 

 【管理ポイント】

今回の改修工事は、事前劣化診断により劣化の危険度が高い箇所の補修を行なう優先度工事で、特に、市道に面する北側及び2階駐車場の出入口スロープに面する東側の外壁タイル剥落防止工事とベランダの塗装・防水改修、床シート新設によるグレードUP工事である。

熊本市東区長嶺南

コアマンションネクステージ

熊本東

 

95万円/戸

 

階数　　　9階

戸数　　　63戸

新築竣工　2000年

築年　　　13年

工期　　　6ヶ月

竣工　　　2013年12月

 

【管理ポイント】

①閑静な住宅街での外壁改修工事で、無騒音工事｢赤ちゃんスヤスヤ工法｣を実施

②北側駐車場へのアクセス：自動ドア、アプローチの新設

③弾性塗料により防水性の向上、低汚染塗料により美観回復・長期美観維持

 

熊本市中央区南千反畑町

 フラワーマンション白川公園

 

86万円/戸

 

階数　　　10階

戸数　　　43戸

新築竣工　2000年

築年　　　13年

工期　　　4ヶ月

竣工　　　2013年6月

 

 【管理ポイント】

震災以降に建てたマンションで、建物の劣化が少なく、建物の戸当たりの工事単価が86万／戸となった。足場組立の際は、クレーンを設置するスペースが無く、足場材を全て手運びで組立を行った。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

熊本市北区清水本町

ニューフレックス清水本町

 

46万円/戸

 

階数　　　8階

戸数　　　51戸

新築竣工　2000年

築年　　　13年

工期　　　4ヶ月

竣工　　　2013年12月

 

【管理ポイント】

①斜面を削って建設してあり高低差が大きく、開口部も多かった為、足場組立が非常に苦労しました。

②工事内容を管理組合様と一緒に考えて、当マンションにとって本当に必要な工事を選別することで、大きなコストダウンを実現できた。

③付加価値として、各階のエレベーター前の床に階数表示を行い、全体的に品が良くなった。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

熊本市中央区新大江

 シティマンション新大江

 

86万円/戸

 

階数　　　11階

戸数　　　32戸

新築竣工　1989年

築年　　　23年

工期　　　3ヶ月

竣工　　　2011年12月

 

 【管理ポイント】

・東面に8階建て程度のマンションが2棟あり、その谷間風が非常に強くあたる。

・・・・養生材の固着方法や塗料の飛散防止対策に特に留意した。

・・・・雨がかり部の塗装は、塗布回数を増やし全体が均等に劣化する様配慮をした

・階段1階床部に排水溝がなく出口が水溜り状態　・・排水溝新設

・正面玄関アプローチの段差解消　　　　　　　　　　・・スロープ新設

・セットバック屋根・軒天の雨水汚れ対策 ・・水切り庇・アングル新設

 

 

 

 

 

 

熊本市中央区本山

サーパスシティ熊本

 

68万円/戸

 

階数　　　14階

戸数　　　182戸

新築竣工　1992年

築年　　　16年

工期　　　5ヶ月

竣工　　　2008年10月

 

【管理ポイント】

①仮設：工期短縮と生活環境維持及び費用の点から、足場とゴンドラを併用した。

②屋根防水：残存耐用年数が長く、今回は耐久性向上目的で不良個所のみ補修。　

③外壁（タイル）：過去2回 調査補修実施済。今回は局部張替・全面剥落予防工事

④工事の主要範囲：仮設・屋上・壁天井鉄部塗装・床シート貼り・タイル防水・外構

⑤防犯：カメラ設置、部外者と作業員の区別・ビブス着用、顔写真掲示等を実施

⑥占有部改修：（希望者募集）クロス・床板・畳表張替、間取変更、水廻・建具取替

 

 

 

 

 

 

 

熊本市中央区水前寺

 ダイアパレス水前寺駅通り

 

64万円/戸

 

階数　　　11階

戸数　　　40戸

新築竣工　1995年

築年　　　12年

工期　　　3ヶ月

竣工　　　2007年12月

 

 【管理ポイント】

①外壁タイルの高級感にマッチした内壁塗装で明るく生き生きとしたイメージに

②外壁タイルは薬品洗浄でタイル本来の美しさを復活させ、汚れやすい線路側 は吸水防止剤を塗布し、長期に渡る汚れを防止する。

③廊下床シートは、既存シートの傷みが少ないので、補修程度で経済性優先

※全面改修にしては、1戸当たりの工事費が安くあがっている。

これは、竣工後12年までに早めの予防処置を行ってきた事が幸いしている。

これはひとえに、理事会の好判断によるもの。

 

 

 

 

 

 

 

熊本市東区長嶺東

サンアメニティ参番館

 

34万円/戸

 

階数　　　10階

戸数　　　89戸

新築竣工　1993年

築年　　　13年

工期　　　3ヶ月

竣工　　　2006年5月

 

【管理ポイント】

① 限られた予算の中で、建物保護のための大規模改修工事を行う。

a.外壁塗装の性能が悪く、ｺﾝｸﾘｰﾄ中へ雨水が染みこんでしまっている→防水塗装

b.屋上防水は、防水層がまだ生きていた　　　　　　　　　　　　　　　　　 →保護塗料のみとする

c.バルコニーは未処理のため雨水がコンクリートに侵入している。 →塗装のみ、次回防水

d.外部廊下は未処理のため雨水がコンクリートに侵入している。 →次回施工

e.共用廊下は、破断、ひび割れが多くエポキシにて補強→塩ビシート張

f.ゴミ置き場が汚く、屋根もなく、不便である。→床ﾀｲﾙ張、壁塗装、屋根新設、格子門扉

② その他の留意点

a.子供が雨の日は、マンション敷地内を通るので、通路を設け、安全を図った。

b.工事期間中　防犯カメラを設置した。（無料）洗濯乾燥機を設置（無料）

 

熊本市中央区新町

 ロマネスク新町

 

61万円/戸

 

階数　　　8階

戸数　　　27戸

新築竣工　1990年

築年　　　15年

工期　　　4ヶ月

竣工　　　2006年1月

 

 【管理ポイント】

① 隣地との隙間が20mm、壁にブラケットを取付、仮設を組んだ。

② 仮設が必要な外壁タイルの補修、防水加工し、耐久性を向上させた。

③ 玄関ロビーの内装を改修、モダンアートで広く明るいイメージ一新

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

熊本市西区出町

ロマネスク京町台ルネッサンス

 

103万円/戸

 

階数　　　10階

戸数　　　17戸

新築竣工　1991年

築年　　　16年

工期　　　3ヶ月

竣工　　　2007年10月

 

【管理ポイント】

(1)外観は既存を基に内観は明るく、機能UP！

a.屋上･･･一部防水層の劣化が見られた為、全面防水施工

b.外壁･･･既存のタイルの高級感を活かすため、一部張替、エポキシ

注入で補強汚れやすい部分は薬剤洗浄を行い撥水剤塗布

c.内壁･･･中廊下で日が当たりにくいので、明るい色で塗装。

照明器具も取替、明るさUP

(2)改良

a.雨掛り部の天端等は防水を行い、ホコリも溜まりにくくした。

b.エントランスに面する吹抜部分を石庭にし、高級感を出した。

 

熊本市北区龍田

 ガーデンヒルズ武蔵

 

57万円/戸

 

階数　　　3階

戸数　　　38戸

新築竣工　1992年

築年　　　15年

工期　　　3ヶ月

竣工　　　2006年12月

 

 【管理ポイント】

(1) 各戸の玄関前に個別駐車場がある。　日常生活を維持したい

→仮設足場を設置せず、高所作業車で作業し、日常生活は変わらず。

(2) 南面は、立体的な『箱』を組み合わせた様なデザインで、防水が小規模で、収まりが難しい。

→既存の上に、特殊な材料を設け、その上から、防水層を新設した（三重防水）

 

 

熊本市中央区九品寺

九品寺サンシャイン

 

109万円/戸

 

階数　　　10階

戸数　　　27戸

新築竣工　1986年

築年　　　20年

工期　　　3ヶ月

竣工　　　2006年12月

 

【管理ポイント】

(1) 外壁タイル剥落事故が発生していた。

→タイル剥落事故防止・・・耐震ピンネット工法で事故防止を図る

→タイルの質感を修繕したい・・・既存タイルと同じ色調で仕上

(2) 防犯・・・a.玄関、鍵取替　　　　　 　自動ロック式に変更

　 b.１階にアルミ格子設置　屋上入口にアルミ扇及び格子新設

　 c.工事期間中、防犯カメラを設置し、盗難防止を図った。

熊本市西区花園

 ロマネスク上熊本

 

65万円/戸

 

階数　　　5階

戸数　　　16戸

新築竣工　1990年

築年　　　16年

工期　　　3ヶ月

竣工　　　2006年9月

 

 【管理ポイント】

(1) 打放コンクリート　耐久性向上工法

・コンクリートの質感、素材感を損なうことなく、コンクリートの耐久性を向上させます。

・塗膜は撥水作用により、長期に渡りコンクリートを保護します。

・通気性塗膜の為、コンクリート中の水蒸気等の作用による、塗膜の膨れ、剥がれが起きません

(2) 苦労した点

・コンクリートのひび割れ箇所の修繕後を目立たないように、色合わせを何度も行い、全体的にぼかして施工をした。

 

 

 

 

 

 

 

 

熊本市中央区本山町

ビブレ本山

 

72万円/戸

 

階数　　　14階

戸数　　　73戸

新築竣工　1992年

築年　　　13年

工期　　　5ヶ月

竣工　　　2006年7月

 

【管理ポイント】

① 限られた予算の中で、建物保護のための大規模改修工事を行う。

a.外壁塗装の性能が悪く、ｺﾝｸﾘｰﾄ中へ雨水が染みこんでしまっている→防水塗装

b.屋上防水は、防水層がまだ生きていた　　　　　　　　　　　　　　　　　 →保護塗料のみとする

c.バルコニーは未処理のため(1) タイル剥落事故が発生し部分補修有、2005年3月、福岡地震にてタイルはらみ発生

→タイル剥落事故防止・・・接着不良打継、既存色補修箇所は撤去、張付とした

→タイル色合せ ・・・数度試験焼を実施し、近似色で施工（5色）

(2) タイル剥落予防

→タイル張り材料は下地の影響を受けにくい、弾性モルタルを使用した。

→タイル壁全体に、水性吸水防止材を含浸させ、雨水による伸縮防止

(3) 5階中層棟を施工し、11階高層棟を施工し、日常生活の維持を図った。

 

熊本市中央区新町

 フラワーマンション新町Ⅲ

 

61万円/戸

 

階数　　　11階

戸数　　　49戸

新築竣工　1994年

築年　　　12年

工期　　　3ヶ月

竣工　　　2006年6月

 

 【管理ポイント】

※施工前調査を行い、継続して大規模改修工事を実施した。

調査内容・・・コンクリート強度、中性化、不同沈下、塩分測定、タイル・塗装膜接着力試験

屋上防水、タイル浮き、塗装劣化、設備（水道・電気・防災・EV）、駐車場等外構

工事の留意点

(1) 日常生活維持・・・南面、ゴンドラを利用し、洗濯物や駐車を優先

(2) タイル剥落事故防止・・・はらんだ箇所は張り直し、他はエポキシで補強

(3) グレードアップ・・・ルーフバルコニー、バルコニー、廊下、すべて塩ビシート張仕上

(4) ロビー改装・・・ロビーが暗いので、床、壁クロス等張替ですっきり。

 

熊本市中央区国府

シティマンション国府

 

70万円/戸

 

階数　　　9階

戸数　　　28戸

新築竣工　1985年

築年　　　25年

工期　　　3ヶ月

竣工　　　2010年7月

 

【管理ポイント】

第2回目の大規模を当社が担当するにあたり、タイル塗装の上に再塗装の仕様書について検討を行った。

数十ヶ所におよぶ塗膜の接着力試験促進耐候試験を実施。

このデータをもとに多角的に検討し、材料・工法・チェック項目等を提案。

当社のノウハウにより着工前のエンジ系の外壁色が、落ち着いたアイボリーグレーのシルバー世代が落ち着いて生活できるような外観によみがえった。